司法書士庵原正人事務所（司法書士いはら事務所）｜相続登記｜相続手続｜相続放棄｜会社設立登記｜会社合併分割｜組織再編










生前贈与には、主に次のメリットがあります。（１）譲りたい方に、譲りたい物を確実に譲ることができる（相続時の紛争の予防的効果）。（２）相続の場合と異なり、自分の贈与した物が、どのように利用されるか確かめることが　　できる。（３）贈与の方法によっては、相続税対策となる。しかし、贈与をお考えの方にとって、気になるのは贈与税を中心とした税金が重くかかってくるのではないかということでしょう。例えば何ら特例を利用せずに、１，５００万円を贈与した場合、贈与を受けた方（以下、受贈者といいます）が負担する贈与税は５００万円以上にもなります。さらに、贈与の額が大きくなればなるほど、贈与税率は上がっていくシステムになっています。一方、贈与税には、様々な特例が定められており、それらの特例に当てはまる贈与をすることによって贈与税や相続税を節約することができます。そのため、贈与で失敗しないためには、前提として様々な要素を検討していく必要があります。ここでは、不動産の贈与に関してどんな特例が設けられていて、どんな場合にメリットがあるのかというテーマにしぼって解説していきたいと思います。１．どれだけ財産を持っていると相続税がかかってくるか（作成中）２．配偶者特別控除を利用した不動産の贈与３．暦年課税（従来どおりの課税方式）・・基礎控除額を利用した贈与４．相続時精算課税制度を利用した贈与
		・不動産の贈与について・相続手続きについて・遺言について・相続放棄について・株式会社･有限会社の登記手続きについて・住宅ローンを返済された方へ・会社の資産管理･保全について



２　配偶者特別控除を利用した不動産の贈与
	婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産を最高2,110万円贈与しても贈与税がかからない制度です。最も利用される相続税対策のひとつです。もちろん、配偶者に感謝の気持ちとして贈与する方も多いです。１．配偶者特別控除を利用するための要件 (1) 居住用の土地・建物の贈与であること、　　または、居住用の土地・建物を購入するための金銭の贈与であること (2) 贈与した翌年の3月15日までに住んでいることと、引き続き住む見込みであること (3) 同一配偶者間で、かつて、この特例を利用したことがないこと (4) 贈与税の申告をすること２．土地を贈与するべきか建物を贈与するべきか土地・建物を贈与する場合には、（最高）２１１０万円相当額の計算方法が問題になります。土地については、原則として税務署が各道路ごとに評価額を決めている路線価を基準に、建物については固定資産税評価額を基準に計算します。このため、建物の評価は時間の経過とともに落ちていきますが、土地の評価（地価）はこれ以上大幅に下がる可能性は低いと思われますし、むしろ上がる可能性もあります。そうすると、相続税対策としては土地を贈与した方が有利になります。しかし、土地だけでなく建物も贈与すると不動産取得税の軽減特例を適用することができます（ただし、適用のためには建物に一定の条件があります）。また、将来この自宅を売却することを考えている場合にはその後不動産の価格が上昇すると、土地と共に建物（を少しで））も贈与しておいた方が有利になることがあります。売却益に３０００万円の特別控除が認められるのです。以上により、土地を中心に建物も一緒に贈与する方法が効果的です。また、土地と建物を同じ持分で贈与する方が登記費用が安くなります。このように土地と建物、それぞれどういった持分で贈与するべきかということは様々な事情により違ってきますので、慎重な判断が求められます。３．その他の注意点・配偶者双方に資産がある場合には、贈与を受けた配偶者が亡くなったとき、かえって相続税額が多くなってしまわないか、あらかじめ検討する必要があります。・配偶者贈与の場合には、贈与の後３年内に相続が開始しても、相続税の課税対象から外れます。


３．暦年課税（従来どおりの課税方式）・・・基礎控除額を利用した贈与
	１．暦年課税制度について贈与税の計算は、その年の１月１日から12月31日までの１年間に贈与によりもらった財産の価額を合計したものが基準になります。しかし、年間１１０万円の基礎控除額が認められているため、その範囲内で毎年贈与を繰り返すことによって、相続税対策になります。不動産の贈与に関して言えば、毎年評価として１１０万円以下となるように、不動産の持分を贈与していくのです。この基礎控除額は、贈与を受けた人ごとに、１１０万円あります。したがって、大勢の方に贈与すれば、１１０万円Ｘ人数分は、贈与税なしで贈与できるため相続税対策として有効な方法です。（平成１５年に、相続時精算課税制度が導入されましたが、この制度を選択した場合を除いて、贈与の課税方式はこの暦年課税になります。）２．贈与税・相続税対策として有効にするためには (1) 贈与をしてから３年以内に相続が発生してしまうと、相続財産として課税され、納付した贈与税額は相続税額から控除となります。３年以内に相続が予期できる場合の相続人への贈与は、相続税対策としては効果がありません。しかし、その贈与を受けた者が法定相続人でなければ、３年以内に相続が発生したとしても相続財産として課税されません。したがって、孫等への贈与にはこの規定の適用はないことになりますので有利です。 (2) 基礎控除額を利用した贈与を毎年繰り返せば、贈与税はかからないと言いましたが、不用意なやり方で贈与すると贈与税がかかってきてしまいます。毎年同一時期に同一金額の贈与が継続していると、あらかじめ毎年何万円を何年間にわたって贈与することが事前に取り決められていたと解され、贈与全体を「有期定期金」の贈与として課税されることになるのです。したがって、贈与時期および贈与金額に変化をつけたり、毎年贈与契約をするなどの注意が必要です。さらに、年によっては、あえて、基礎控除額を超える贈与をして数万円の贈与税を支払うようにしたり、基礎控除額以下の場合でも贈与税がかからない旨の申告書を提出して税務署の受付印が押された控えを保存しておくことも有効だと言われています。


４．相続時精算課税制度

	生前贈与と相続はこれまでは別々に課税される仕組みでしたが、それを平成15年1月1日から、従来の課税方式（暦年課税）と共に、選択制で、新たに贈与税と相続税を一本化、贈与財産と相続財産を合算して、すでに贈与税を支払っていれば、これを差し引いて精算する相続時精算課税制度を設けました。平成15年1月1日以後に、財産の贈与を受けた人は、次の場合に、財産の贈与をした人ごとに相続時精算課税制度を選択することができます。１．本則について (1)対象者贈与者＝６５歳以上の親受贈者＝２０歳以上の子である推定相続人（子がすでに亡くなっている場合には２０歳以上の孫を含みます。） (2)適用になる財産等　この制度においては、贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限が設けられていません。 (3)適用のための手続き等　この制度を選択しようとする受贈者（子）は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に、所轄の税務署長に対して、この制度の適用を受ける旨の届出を　贈与税の申告書に添付しなければなりません。この選択は、受贈者である子供達（兄弟姉妹）がおのおの、贈与者である父、母ごとに選択できます。なお、この制度は、最初の贈与の際の届出によって相続時まで継続して適用されます。 (4)この制度適用した場合の贈与税・相続税の計算方法について贈与は複数年にわたって非課税枠２，５００万円が与えられ、それを超えて贈与がなされた場合に限って一律２０％の贈与税が課税されます。その後、親が死亡した場合の相続税の申告では、これまで贈与を受けた財産と相続財産を合算して相続税額を計算し、既に支払った贈与税を相続税額から控除することができます　以上のように、相続時精算課税制度が設けられて、２，５００万円以内の贈与なら、贈与税は課されません。しかし、結局は、その分、相続時に相続税が課せられるため、どういった時に有効な制度なのかという質問をよく受けます。これは、相続税の対象になるであろう方の場合と相続税の対象にならないであろう方とに分けて解説しましょう。 (5)「相続税の対象になる方」の場合上で紹介したとおり、確実に相続税の基礎控除以上に相続財産のある親から子への贈与は結果として相続時点で税金がかかるため､実際には特にメリットがない場合も多いです。しかし、たとえば、親が賃貸マンションを所有している場合、この制度を使ってこのマンションを子に贈与すれば、この賃貸マンションから生じる不動産所得を親から子に移転でき、節税になります。確かに親が亡くなって相続が開始すれば、その時点で贈与された賃貸マンションは親の相続財産に加算されて相続税が課せられます。しかし、賃貸マンションからの不動産所得は子に贈与した時点から子に移り、親の財産が増加することはなくなります。結果として、相続税対策にもなり、かつ、（親が高額所得者の場合）親の所得税対策にもなります。 (6)「相続税の対象にはならない方」の場合２，５００万円（相当）以内なら贈与税の心配なく親から子に財産を贈与することができます。従来、相続税のかからない圧倒的多数の方にとっては、親から子への財産の移転は、贈与税のからみで相続まで待っていた方が有利でした。このため、生前贈与による親から子への財産の移転を促そうと設けられたのがまさにこの制度ですので、このような場合に一番利用されることが予想されます。２．住宅取得のための資金の贈与を受けた場合の特例について前の項では、平成１５年度の税制改革において、「相続時精算課税制度」が創設されたことを紹介しました。この制度には、住宅資金取得資金を贈与する場合に、特例が設けられました。住宅取得資金３５００万円までの贈与なら、贈与税を非課税とするものです。この特例の注意点は下記のとおりです。（この特例は、時限立法です。贈与の際には、打ち切られていないか確認しましょう。） (1)対象者贈与者＝贈与者たる親の年齢制限はない（本則では６５歳以上が要件でした）受贈者＝２０歳以上の子である推定相続人　　　　　（子がすでに亡くなっている場合には２０歳以上の孫を含みます。） (2)適用になる財産等「住宅取得等のための資金」の贈与であること（※） ※「住宅取得等のための資金」とは次のいずれかに該当する新築、取得または増改築の対価に充てるための金銭をいいます（土地を含みます）。・住宅用家屋の新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得・既存住宅用家屋の取得（マンション等の対価建築物は築後２５年以内、対価建物以外のものは築後２０年以内）・住宅用家屋の増改築等 (3)具体例住宅取得等のための資金（４，０００万円）の贈与を受けた場合・３，５００万円までは贈与税は無税・３，５００万円を超えた５００万円に２０％の贈与税１００万円がかかります。










生前贈与には、主に次のメリットがあります。（１）譲りたい方に、譲りたい物を確実に譲ることができる（相続時の紛争の予防的効果）。（２）相続の場合と異なり、自分の贈与した物が、どのように利用されるか確かめることが　　できる。（３）贈与の方法によっては、相続税対策となる。しかし、贈与をお考えの方にとって、気になるのは贈与税を中心とした税金が重くかかってくるのではないかということでしょう。例えば何ら特例を利用せずに、１，５００万円を贈与した場合、贈与を受けた方（以下、受贈者といいます）が負担する贈与税は５００万円以上にもなります。さらに、贈与の額が大きくなればなるほど、贈与税率は上がっていくシステムになっています。一方、贈与税には、様々な特例が定められており、それらの特例に当てはまる贈与をすることによって贈与税や相続税を節約することができます。そのため、贈与で失敗しないためには、前提として様々な要素を検討していく必要があります。ここでは、不動産の贈与に関してどんな特例が設けられていて、どんな場合にメリットがあるのかというテーマにしぼって解説していきたいと思います。１．どれだけ財産を持っていると相続税がかかってくるか（作成中）２．配偶者特別控除を利用した不動産の贈与３．暦年課税（従来どおりの課税方式）・・基礎控除額を利用した贈与４．相続時精算課税制度を利用した贈与
		・不動産の贈与について・相続手続きについて・遺言について・相続放棄について・株式会社･有限会社の登記手続きについて・住宅ローンを返済された方へ・会社の資産管理･保全について



２　配偶者特別控除を利用した不動産の贈与
	婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産を最高2,110万円贈与しても贈与税がかからない制度です。最も利用される相続税対策のひとつです。もちろん、配偶者に感謝の気持ちとして贈与する方も多いです。１．配偶者特別控除を利用するための要件 (1) 居住用の土地・建物の贈与であること、　　または、居住用の土地・建物を購入するための金銭の贈与であること (2) 贈与した翌年の3月15日までに住んでいることと、引き続き住む見込みであること (3) 同一配偶者間で、かつて、この特例を利用したことがないこと (4) 贈与税の申告をすること２．土地を贈与するべきか建物を贈与するべきか土地・建物を贈与する場合には、（最高）２１１０万円相当額の計算方法が問題になります。土地については、原則として税務署が各道路ごとに評価額を決めている路線価を基準に、建物については固定資産税評価額を基準に計算します。このため、建物の評価は時間の経過とともに落ちていきますが、土地の評価（地価）はこれ以上大幅に下がる可能性は低いと思われますし、むしろ上がる可能性もあります。そうすると、相続税対策としては土地を贈与した方が有利になります。しかし、土地だけでなく建物も贈与すると不動産取得税の軽減特例を適用することができます（ただし、適用のためには建物に一定の条件があります）。また、将来この自宅を売却することを考えている場合にはその後不動産の価格が上昇すると、土地と共に建物（を少しで））も贈与しておいた方が有利になることがあります。売却益に３０００万円の特別控除が認められるのです。以上により、土地を中心に建物も一緒に贈与する方法が効果的です。また、土地と建物を同じ持分で贈与する方が登記費用が安くなります。このように土地と建物、それぞれどういった持分で贈与するべきかということは様々な事情により違ってきますので、慎重な判断が求められます。３．その他の注意点・配偶者双方に資産がある場合には、贈与を受けた配偶者が亡くなったとき、かえって相続税額が多くなってしまわないか、あらかじめ検討する必要があります。・配偶者贈与の場合には、贈与の後３年内に相続が開始しても、相続税の課税対象から外れます。


３．暦年課税（従来どおりの課税方式）・・・基礎控除額を利用した贈与
	１．暦年課税制度について贈与税の計算は、その年の１月１日から12月31日までの１年間に贈与によりもらった財産の価額を合計したものが基準になります。しかし、年間１１０万円の基礎控除額が認められているため、その範囲内で毎年贈与を繰り返すことによって、相続税対策になります。不動産の贈与に関して言えば、毎年評価として１１０万円以下となるように、不動産の持分を贈与していくのです。この基礎控除額は、贈与を受けた人ごとに、１１０万円あります。したがって、大勢の方に贈与すれば、１１０万円Ｘ人数分は、贈与税なしで贈与できるため相続税対策として有効な方法です。（平成１５年に、相続時精算課税制度が導入されましたが、この制度を選択した場合を除いて、贈与の課税方式はこの暦年課税になります。）２．贈与税・相続税対策として有効にするためには (1) 贈与をしてから３年以内に相続が発生してしまうと、相続財産として課税され、納付した贈与税額は相続税額から控除となります。３年以内に相続が予期できる場合の相続人への贈与は、相続税対策としては効果がありません。しかし、その贈与を受けた者が法定相続人でなければ、３年以内に相続が発生したとしても相続財産として課税されません。したがって、孫等への贈与にはこの規定の適用はないことになりますので有利です。 (2) 基礎控除額を利用した贈与を毎年繰り返せば、贈与税はかからないと言いましたが、不用意なやり方で贈与すると贈与税がかかってきてしまいます。毎年同一時期に同一金額の贈与が継続していると、あらかじめ毎年何万円を何年間にわたって贈与することが事前に取り決められていたと解され、贈与全体を「有期定期金」の贈与として課税されることになるのです。したがって、贈与時期および贈与金額に変化をつけたり、毎年贈与契約をするなどの注意が必要です。さらに、年によっては、あえて、基礎控除額を超える贈与をして数万円の贈与税を支払うようにしたり、基礎控除額以下の場合でも贈与税がかからない旨の申告書を提出して税務署の受付印が押された控えを保存しておくことも有効だと言われています。


４．相続時精算課税制度

	生前贈与と相続はこれまでは別々に課税される仕組みでしたが、それを平成15年1月1日から、従来の課税方式（暦年課税）と共に、選択制で、新たに贈与税と相続税を一本化、贈与財産と相続財産を合算して、すでに贈与税を支払っていれば、これを差し引いて精算する相続時精算課税制度を設けました。平成15年1月1日以後に、財産の贈与を受けた人は、次の場合に、財産の贈与をした人ごとに相続時精算課税制度を選択することができます。１．本則について (1)対象者贈与者＝６５歳以上の親受贈者＝２０歳以上の子である推定相続人（子がすでに亡くなっている場合には２０歳以上の孫を含みます。） (2)適用になる財産等　この制度においては、贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限が設けられていません。 (3)適用のための手続き等　この制度を選択しようとする受贈者（子）は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日までの間に、所轄の税務署長に対して、この制度の適用を受ける旨の届出を　贈与税の申告書に添付しなければなりません。この選択は、受贈者である子供達（兄弟姉妹）がおのおの、贈与者である父、母ごとに選択できます。なお、この制度は、最初の贈与の際の届出によって相続時まで継続して適用されます。 (4)この制度適用した場合の贈与税・相続税の計算方法について贈与は複数年にわたって非課税枠２，５００万円が与えられ、それを超えて贈与がなされた場合に限って一律２０％の贈与税が課税されます。その後、親が死亡した場合の相続税の申告では、これまで贈与を受けた財産と相続財産を合算して相続税額を計算し、既に支払った贈与税を相続税額から控除することができます　以上のように、相続時精算課税制度が設けられて、２，５００万円以内の贈与なら、贈与税は課されません。しかし、結局は、その分、相続時に相続税が課せられるため、どういった時に有効な制度なのかという質問をよく受けます。これは、相続税の対象になるであろう方の場合と相続税の対象にならないであろう方とに分けて解説しましょう。 (5)「相続税の対象になる方」の場合上で紹介したとおり、確実に相続税の基礎控除以上に相続財産のある親から子への贈与は結果として相続時点で税金がかかるため､実際には特にメリットがない場合も多いです。しかし、たとえば、親が賃貸マンションを所有している場合、この制度を使ってこのマンションを子に贈与すれば、この賃貸マンションから生じる不動産所得を親から子に移転でき、節税になります。確かに親が亡くなって相続が開始すれば、その時点で贈与された賃貸マンションは親の相続財産に加算されて相続税が課せられます。しかし、賃貸マンションからの不動産所得は子に贈与した時点から子に移り、親の財産が増加することはなくなります。結果として、相続税対策にもなり、かつ、（親が高額所得者の場合）親の所得税対策にもなります。 (6)「相続税の対象にはならない方」の場合２，５００万円（相当）以内なら贈与税の心配なく親から子に財産を贈与することができます。従来、相続税のかからない圧倒的多数の方にとっては、親から子への財産の移転は、贈与税のからみで相続まで待っていた方が有利でした。このため、生前贈与による親から子への財産の移転を促そうと設けられたのがまさにこの制度ですので、このような場合に一番利用されることが予想されます。２．住宅取得のための資金の贈与を受けた場合の特例について前の項では、平成１５年度の税制改革において、「相続時精算課税制度」が創設されたことを紹介しました。この制度には、住宅資金取得資金を贈与する場合に、特例が設けられました。住宅取得資金３５００万円までの贈与なら、贈与税を非課税とするものです。この特例の注意点は下記のとおりです。（この特例は、時限立法です。贈与の際には、打ち切られていないか確認しましょう。） (1)対象者贈与者＝贈与者たる親の年齢制限はない（本則では６５歳以上が要件でした）受贈者＝２０歳以上の子である推定相続人　　　　　（子がすでに亡くなっている場合には２０歳以上の孫を含みます。） (2)適用になる財産等「住宅取得等のための資金」の贈与であること（※） ※「住宅取得等のための資金」とは次のいずれかに該当する新築、取得または増改築の対価に充てるための金銭をいいます（土地を含みます）。・住宅用家屋の新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得・既存住宅用家屋の取得（マンション等の対価建築物は築後２５年以内、対価建物以外のものは築後２０年以内）・住宅用家屋の増改築等 (3)具体例住宅取得等のための資金（４，０００万円）の贈与を受けた場合・３，５００万円までは贈与税は無税・３，５００万円を超えた５００万円に２０％の贈与税１００万円がかかります。